[이슈] 부동산 투자 러시가 럭셔리 업계에 미치는 영향
2024-07-05 유재부 패션 에디터 UB@fi.co.kr
지난 5년 동안 글로벌 럭셔리 업계의 주요 그룹, 부동산에 15조 원 투자
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| 세계 최대 럭셔리 그룹 LVMH는 파리 샹젤리제 거리에 막대한 부동산 투자를 하고 있다. |
럭셔리 업계는 최대 규모의 호화로운 매장을 확보하기 위한 경쟁에 이어, 시장에서 가장 유명한 부동산 자산을 확보하기 위해 아낌없이 투자하고 있다. 지난 5년 동안 럭셔리 업계의 주요 그룹들은 부동산에 거의 100억 유로(약 15조 원)를 투자했으며, 최근 18개월 동안에는 확실히 부동산 투자에 박차를 가하고 있다. 컨설팅 회사인 번스타인(Bernstein)이 이탈리아 최고 럭셔리 브랜드 협회인 알타감마(Altagamma)를 위해 실시한 <럭셔리 리테일의 진화, 매장 전쟁> 연구에서 알 수 있듯이, 이러한 막대한 부동산 지출은 시장과 기업 자체에 지대한 영향을 미친다.
번스타인 보고서에 따르면 2020년부터 2024년까지 에르메스는 2억 유로(약 3천억 원), 샤넬은 5억 유로(약 7천 5백억 원), 프라다는 8억 유로(약 1조 2천억 원)를 투자했다. 특히 2023년 12월 뉴욕 5번가에 있는 건물을 매입한 LVMH는 지난해 12월 파리 샹젤리제 150번가 건물에 10억 유로를 포함해 34억 유로를 투자했으며 라이벌인 케어링은 지난 4월에 밀라노의 몬테나폴레오네 거리에 있는 팔라초를 40억 유로를 툰자해 매입했다고 발표했다.
이 연구의 저자인 번스타인의 럭셔리 시장 애널리스트 루카 솔카(Luca Solca)는 이 정도 규모의 투자는 소규모 그룹에 해로운 영향을 미칠 수 있다고 경고했다. 번스타인의 계산에 따르면 2022년과 2023년 사이에 LVMH가 부동산에 투자한 32억 유로(약 4조 8천억 원)는 잉여현금흐름의 14%를 차지했다. 하지만 같은 기간 18억 유로(약 2조 7천억 원)를 투자한 케어링이나 8억 유로(약 1조 2천억 원)를 투자한 프라다처럼 규모가 크지 않은 그룹의 경우, 이 금액이 현금 흐름에 미치는 영향은 각각 35%와 59%로 훨씬 더 컸다.
루카 솔라는 "이는 브랜드 성장, 제조 시설 및 기타 운영 투자에 사용할 수 있는 자원이 줄어든다는 것을 의미한다. 부채에도 영향을 미친다. 게다가 이러한 대규모 부동산 투자는 연간 최대 2~3%의 수익률로 그룹의 자본을 큰 수익 없이 묶어두게 된다. 이는 결국 투자수익률을 떨어뜨려 희석시키고, 주가 하락과 그룹 가치 하락을 유발하여 회사가 인수될 위험에 더 많이 노출될 수 있다."라고 말했다.
이러한 럭셔리업계의 부동산 붐의 또 다른 결과는 샹젤리제 거리와 함께 몽테뉴 거리(주로 LVMH 브랜드가 선호)가 중심이 된 파리를 제외하고는 세계 패션의 중심지마다 단 하나의 상업 도로에만 집중되었다는 점이다. 몬테나폴레오네 거리가 롬바르디아의 또 다른 전통 있는 럭셔리 쇼핑 거리인 델라 스피가 거리의 자리를 빼앗은 밀라노와 5번가가 매디슨 애비뉴를 대체한 뉴욕에서도 이러한 현상을 뚜렷하게 볼 수 있다.
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| 글로벌 럭셔리 브랜드들이 파리의 여러 곳에 포진해 있다. |
그 결과, 규모가 작은 럭셔리 브랜드들은 설령 유명 럭셔리 브랜드 못지않은 명성을 갖고 있더라도 이러한 대규모 투자를 감당할 수 없어 최고급 럭셔리 쇼핑 거리 경쟁에서 뒤질 수밖에 없다.
하지만 애널리스트 루카 솔카는 이러한 현상을 기회로 보고 있다. 투자 규모가 크면 소규모 브랜드가 이런 경쟁에 잘못 진입하는 것을 막을 수 있기 때문이다. 또한 그는 이러한 소규모 브랜드들이 버틸 수 있는 방법과 반격할 수 있는 방법도 암시했다. 그는 "가장 좋은 방법은 밀라노의 델라 스피가 거리나 뉴욕의 매디슨 애비뉴처럼 최근에 소홀했던 지역으로 다시 돌아가 재정비하는 것"이라고 조언했다.
또 다른 권장 사항은 몇 년 전 샹젤리제 거리에 매장을 오픈해 현재 최고의 위치에 있는 몽클레르처럼 가까운 미래에 매력적으로 보일 수 있는 위치를 파악하여 경쟁에서 우위를 점하는 것이다. 세 번째 아이디어는 길가에 있는 건물보다 훨씬 저렴한 럭셔리 아파트에 투자하여 브랜드가 가장 부유한 고객인 VICs에게 적합한 독점적인 쇼핑 공간을 만들 수 있도록 하는 것이다.
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