혼전 속 ‘옥석가리기’ 한창
2006-02-24
난개발로 후유증 심각… 신유통 거듭나는 과정
한동안 열풍을 일으켰던 아웃렛 개발이 최근 조정기에 접어드는 모습을 보이고 있다. 개발 모델도 패션 아웃렛에서 지역밀착형 생활 공간으로 급격히 전환되고 있다.
유통 전문가들은, “몇몇 패션타운의 개발 거품 사례가 늘어나면서 이전의 한탕주의식 개발은 더 이상 시장에서 받아들여지지 않고 있다”며 “지역 성격에 맞는 개발 모델과 브랜드 유치를 통해 진정한 신유통으로 거듭나는 단계”라고 말했다.
정통 아웃렛, 미래형 중저가유통으로
현재 업계에서 아웃렛 유통은 정통 아웃렛과 지역밀착형 패션타운이 혼재되어 있다. 정통 아웃렛 시장은「마리오」 「2001아울렛」 「뉴코아아울렛」 등이 주도하고 있다.
특히 「마리오」는 지난 8월 말에는 기존 건물 옆에 국내 최초로 생산과 판매가 한곳에서 이뤄지는 제판일치형 패션타워 ‘마리오2’도 오픈, 새로운 변화를 모색하고 있다.
「뉴코아아울렛」도 기존 아웃렛 유통에 일가견이 있는 이랜드에서 인수한 뒤 아웃렛 유통가의 핫이슈로 등장했다. 「뉴코아아울렛」은 정통 아웃렛과 지역밀착형 패션타워를 동시에 추구하며, 미래형 중저가 백화점으로 주목받고 있다. 특히 「뉴코아아울렛」은 매장 수도 11개에 이르기 때문에 규모의 경제도 가능해 기존 브랜드의 이 시장 진출 가속화와 전문 브랜드 등장도 전망된다. 대구 「모다아울렛」과 울산 「메이아울렛」도 상권으로서 자리잡았다는 평가를 얻고 있다.
패션타운, 생활형 유통으로 거듭나야
지역밀착형 패션타운 중에선 영통 프리미엄아울렛, 대구 퀸스로드, 광주 세정아울렛, 부산 해운대로데오 등이 지역상권에 안착했다는 평을 받고 있다. 한 전문가는, “이들은 꾸준한 상권관리와 마케팅으로 패션 위주의 초기 개발 모델임에도, 비교적 안착한 상태”라고 말했다. 하지만, “생활형 패션타운으로서 업그레이드와 패션 위주의 단조로움은 극복해야 할 과제”라고 지적했다.
이밖에 일산 라페스타, 부산에 있는 해운대 스펀지와 사상 애플아웃렛도 패션에 문화적 요소를 가미, 신유통으로서 차별화와 함께 지역상권에 안착했다는 평가를 받고 있다.
이에 반해 대전 패션월드, 수원 아일렛, 원주 프리미엄아웃렛, 부평 아이즈빌 등은 지역정서 파악과 MD 구성에 실패, 당초 기대에 못 미친다는 평가를 받고 있다. 또 몇몇 패션타운은 건설 경기 둔화와 한탕주의식 개발에 대한 업계와 투자자들의 외면으로 개발 차제가 불투명한 곳도 발생하고 있는 상황이다.
난개발로 후유증 심각… 임대자 모시기 한창
현재 아웃렛 개발은 개발의 난립과 선발로 문을 연 아웃렛의 기대에 못 미치는 실적으로 투자자들의 외면을 받으며, 심각한 후유증을 앓고 있다.
특히 경기악화로 인해 새로운 임대자 구하기가 어려워지면서 개발 자체도 불투명한 경우도 발생하고 있다. 한 개발업자는, “분양자가 없다면 일단은 직영으로 운영하면서 상권을 활성화시키고 추후에 새로운 분양자를 구하면 된다. 하지만 임대자가 없으면 당장에 매장 문을 열 수가 없다”며 임대자 부족으로 인한 개발의 어려움을 토로했다.
이처럼 투자자 구하기가 어려워지자 개발업자들은 개발 형태 변화를 통해 투자자 마음 돌리기에 한창이다.
특히 파이낸셜 펀딩을 통해 금융자금 유치와 대형 시공사를 통한 책임시공 사례가 늘고 있다.
브라이트유니온 한창우 사장은, “책임시공 도입은 공사기간의 준수를 통한 상권으로서 신뢰 구축은 물론 투자자의 투자금 안정에도 도움을 준다”며 “전에는 시행사가 잘못되면 그 피해가 투자자에게 고스란히 돌아갔다. 하지만 책임시공을 하면 자금력 있는 건설사가 책임을 지는 것이기 때문에 투자자에게는 아무런 해가 없다”고 말했다.
상권 활성화를 위한 테넌트 시설 강화 움직임도 일고 있다. 개발회사 중에선 처음부터 영화관, 찜질방을 개발 전제 조건으로 여기는 경우도 있다. 한 개발업자는, “초기에는 아웃렛이나 패션타운을 개발하면 이익을 많이 보았다. 하지만 지금은 꼭 그렇지도 않다. 입지에 대한 투자도 초기보다 3배 이상 늘었고, 특히 고객 집객을 위한 다양한 테넌트 시설도 유치해야 하기 때문”이라고 말했다.
향후 모델은…
한때는 아웃렛이라는 이름만으로 아웃렛 또는 패션타운 개발은 가능했다. 또 많은 개발이익도 볼 수 있었다. 하지만 이제는 상권으로서 메리트를 줄 수 있는 입지와 개발 모델, 규모를 갖춰야 한다. 하드웨어는 물론 소프트웨어에 있어서도 경쟁력과 차별화가 요구되고 있다. 한 유통 전문가는, “「2001아울렛」 「뉴코아아울렛」에 이어 홈플러스도 아웃렛 다점포 전략을 전개함에 따라 앞으로는 상품 수급이 더욱 어려워질 전망”이라며 “확실한 조건을 갖추지 못하면 아웃렛 개발 자체가 어려워질 것”이라고 말했다.
고객 쇼핑 만족을 위한 테
유통 전문가들은, “몇몇 패션타운의 개발 거품 사례가 늘어나면서 이전의 한탕주의식 개발은 더 이상 시장에서 받아들여지지 않고 있다”며 “지역 성격에 맞는 개발 모델과 브랜드 유치를 통해 진정한 신유통으로 거듭나는 단계”라고 말했다.
정통 아웃렛, 미래형 중저가유통으로
현재 업계에서 아웃렛 유통은 정통 아웃렛과 지역밀착형 패션타운이 혼재되어 있다. 정통 아웃렛 시장은「마리오」 「2001아울렛」 「뉴코아아울렛」 등이 주도하고 있다.
특히 「마리오」는 지난 8월 말에는 기존 건물 옆에 국내 최초로 생산과 판매가 한곳에서 이뤄지는 제판일치형 패션타워 ‘마리오2’도 오픈, 새로운 변화를 모색하고 있다.
「뉴코아아울렛」도 기존 아웃렛 유통에 일가견이 있는 이랜드에서 인수한 뒤 아웃렛 유통가의 핫이슈로 등장했다. 「뉴코아아울렛」은 정통 아웃렛과 지역밀착형 패션타워를 동시에 추구하며, 미래형 중저가 백화점으로 주목받고 있다. 특히 「뉴코아아울렛」은 매장 수도 11개에 이르기 때문에 규모의 경제도 가능해 기존 브랜드의 이 시장 진출 가속화와 전문 브랜드 등장도 전망된다. 대구 「모다아울렛」과 울산 「메이아울렛」도 상권으로서 자리잡았다는 평가를 얻고 있다.
패션타운, 생활형 유통으로 거듭나야
지역밀착형 패션타운 중에선 영통 프리미엄아울렛, 대구 퀸스로드, 광주 세정아울렛, 부산 해운대로데오 등이 지역상권에 안착했다는 평을 받고 있다. 한 전문가는, “이들은 꾸준한 상권관리와 마케팅으로 패션 위주의 초기 개발 모델임에도, 비교적 안착한 상태”라고 말했다. 하지만, “생활형 패션타운으로서 업그레이드와 패션 위주의 단조로움은 극복해야 할 과제”라고 지적했다.
이밖에 일산 라페스타, 부산에 있는 해운대 스펀지와 사상 애플아웃렛도 패션에 문화적 요소를 가미, 신유통으로서 차별화와 함께 지역상권에 안착했다는 평가를 받고 있다.
이에 반해 대전 패션월드, 수원 아일렛, 원주 프리미엄아웃렛, 부평 아이즈빌 등은 지역정서 파악과 MD 구성에 실패, 당초 기대에 못 미친다는 평가를 받고 있다. 또 몇몇 패션타운은 건설 경기 둔화와 한탕주의식 개발에 대한 업계와 투자자들의 외면으로 개발 차제가 불투명한 곳도 발생하고 있는 상황이다.
난개발로 후유증 심각… 임대자 모시기 한창
현재 아웃렛 개발은 개발의 난립과 선발로 문을 연 아웃렛의 기대에 못 미치는 실적으로 투자자들의 외면을 받으며, 심각한 후유증을 앓고 있다.
특히 경기악화로 인해 새로운 임대자 구하기가 어려워지면서 개발 자체도 불투명한 경우도 발생하고 있다. 한 개발업자는, “분양자가 없다면 일단은 직영으로 운영하면서 상권을 활성화시키고 추후에 새로운 분양자를 구하면 된다. 하지만 임대자가 없으면 당장에 매장 문을 열 수가 없다”며 임대자 부족으로 인한 개발의 어려움을 토로했다.
이처럼 투자자 구하기가 어려워지자 개발업자들은 개발 형태 변화를 통해 투자자 마음 돌리기에 한창이다.
특히 파이낸셜 펀딩을 통해 금융자금 유치와 대형 시공사를 통한 책임시공 사례가 늘고 있다.
브라이트유니온 한창우 사장은, “책임시공 도입은 공사기간의 준수를 통한 상권으로서 신뢰 구축은 물론 투자자의 투자금 안정에도 도움을 준다”며 “전에는 시행사가 잘못되면 그 피해가 투자자에게 고스란히 돌아갔다. 하지만 책임시공을 하면 자금력 있는 건설사가 책임을 지는 것이기 때문에 투자자에게는 아무런 해가 없다”고 말했다.
상권 활성화를 위한 테넌트 시설 강화 움직임도 일고 있다. 개발회사 중에선 처음부터 영화관, 찜질방을 개발 전제 조건으로 여기는 경우도 있다. 한 개발업자는, “초기에는 아웃렛이나 패션타운을 개발하면 이익을 많이 보았다. 하지만 지금은 꼭 그렇지도 않다. 입지에 대한 투자도 초기보다 3배 이상 늘었고, 특히 고객 집객을 위한 다양한 테넌트 시설도 유치해야 하기 때문”이라고 말했다.
향후 모델은…
한때는 아웃렛이라는 이름만으로 아웃렛 또는 패션타운 개발은 가능했다. 또 많은 개발이익도 볼 수 있었다. 하지만 이제는 상권으로서 메리트를 줄 수 있는 입지와 개발 모델, 규모를 갖춰야 한다. 하드웨어는 물론 소프트웨어에 있어서도 경쟁력과 차별화가 요구되고 있다. 한 유통 전문가는, “「2001아울렛」 「뉴코아아울렛」에 이어 홈플러스도 아웃렛 다점포 전략을 전개함에 따라 앞으로는 상품 수급이 더욱 어려워질 전망”이라며 “확실한 조건을 갖추지 못하면 아웃렛 개발 자체가 어려워질 것”이라고 말했다.
고객 쇼핑 만족을 위한 테
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