편리한 매장이 소비자 이끈다
2010-10-01
도시화, 도매업 급변 여파 지역 상권 구조조정 몸살
중국 지역 경제의 발전과 도시화의 가속화는 주민들의 공급과 소비에 있어서 큰 변화를 가져왔다. 이는 중국 도매업계의 부단한 변화와 더불어 쇼핑몰, 아웃렛, 지역 매장과 무점포 판매의 발전은 도매 업계의 새로운 발전을 이끌어간다. 하지만 전망 좋은 지역 매장이 어떻게 지역 주민들의 수요를 만족시키고 일정한 금리를 창출할 수 있을까 하는 문제점들은 아직도 남아 있는 과제다.
지역 상권이 기획 의도에 못 미치다
“입주율이 낮고 지역 주민들의 소비 수준에 대해 충분히 고려하지 않은 점들과 기획할 때 부동산 투자 규모의 과잉 상태로 인해 분양 시 큰 어려움을 겪고 있다. 모 지역 관리실의 책임자는 “소형 상가라도 분양 되길 바란다”면서 “장기적인 노력에도 불구하고 지금까지도 분양되지 않았다”고 밝혔다.
지역 상가들이 투자자들에게 있어서는 최대의 파트너다. 하지만 대부분 투자자들은 지역 상권에 대해서는 우유부단하다. 아주 조심스럽게 상권에 대한 발전 성향을 살피고 있다. 그리하여 개발 업계들은 상업 부동산에 대해서는 속수무책이다. 이러한 현상의 근본적인 원인은 지역 상권 기획에 큰 후환을 남겨주고 있는 것이다.
업계 인사는 도매 업계 전망으로 보았을 때 토지 기획 목표에 따라 지역 상권을 기획하고 그것이 지역 주민들 수요에 적합한지, 규모가 작은 것은 아닌지를 잘 파악하는 것은 개발 업계의 경험과 능력으로는 해결할 수 없는 문제점이다. 이는 수많은 전문가들 혹은 전문 기구에서 조사해야 할 과제다.
외국에서는 전문적인 산업 부동산 개발 업계에서 지역 상권을 취급하고 있다. 하지만 중국 국내 대다수의 지역 상권에 대해서는 아직도 주택 개발 업계에서 취급되고 있고 이러한 개발 업계는 상업 개발 마케팅이 완벽하지 못하고 여전히 주택 부동산의 개발 시스템의 방식으로 진행을 해왔기 때문에 그로 인하여 국내 전반적인 지역 상권의 형성이 질적으로 떨어지고 있다.
일종의 지역 범위 내에서의 주민들 상대로 편리와 만족을 도모하고 지역 주민들의 종합적인 소비를 목표로 하는 전문적인 상권으로서 지역 상권의 형식과 업종이 다양해져야 한다. 그러나 상권 개발 업계 기획 의도의 선천적인 부족은 복구하기 어려운 상태로 남고 있다.
또 하나의 지역 상권에 대한 고질적인 사고 방식은 지역 상권을 우물 안의 상업 형태라고 생각하는 것이다. 만일 하나의 큰 지역 안에 동시에 여러 개의 주택이 존재한다면 개발 업계마다 모두 자신의 의도에 따라 설계를 하게 되어 똑 같은 형식의 은행, 약국, 미용실 등과 같은 상권이 형성되게 된다.
베이징 재태크연구소 소장 라이양은 “지역 상권에는 대형 슈퍼마켓 같은 서비스업뿐만 아니라 예를 들면 전통 시장, 이색적인 전문 매장 등과 같은 지역 주민들에 편리함을 가져다 줄 수 있는 서비스업도 필요하다”고 전했다.
지역 상권 경영난 극복 방안
“왜 수많은 지역 상가들이 활기를 잃어가고 있는 것일까, 매매는 성사가 되었는데 분양이 안 되는 이유는 무엇일까?”라고 묻고 그 원인에 대해 “개발 업계가 고가로 매입했기 때문에 임대료가 낮으면 30년이 넘어도 투자 원금은 찾지 못하고 반대로 임대료가 높으면 분양이 안 되는 것”이라고 업계 인사는 전했다.
21세기 중국부동산 산업기획센터 총경리 순소우이는 “신축 주택 지역에 상가들이 입점한 뒤 입주율이 낮고 유동인구가 적은 관계로 소비는 상대적으로 원활하게 진행되지 못하고 있다”면서 “따라서 상가들은 기나긴 적응 기간이 필요하기 때문에 상가들은 섣불리 결정을 내리지 못하는 것이 분양이 쉽게 이루어지지 않는 원인 중 하나”라고 말했다.
중국지역상업위원회 주임 둥리는 “부동산 시세가 상승함에 따라 투자자들이 비교적 저렴한 상권에 투자하여 더욱 높은 금리를 얻는 것을 목적으로 하고 있다”면서 “따라서 원래 금리가 적은 슈퍼, 편의점 등과 같은 서비스업은 입점하기 어렵다”고 전했다.
관련 업계 인사들은 “이러한 현상은 신흥 지역 상권 발전의 장애물”이라며 “지역 상권은 상무부, 국토기획부, 개발 업계와 도매 업계 및 관리 사무실과 관련 되어 이미 하나의 산업 사슬을 형성하고 있다. 오로지 산업 부동산 업계 하나의 힘만으로는 지역 상권의 발전을 이끌어 나갈 수 없다”고 지적했다.
어떤 전문가는 “우선 국가에서 지역 상권을 장려하는 정책을 세우고 지역 상권을 부동산으로부터 분리시킴과 동시에 금융, 세금 방면에서 특혜를 받을 수 있게 하는 것이다. 다음으로 산업 개발의 기준을 높여 지역 상권을 개발하려면 일정한 투자금이 있어야 하고 일정한 자금이 확보되어야만 자금 부족으로 인한 불법 행위를 방지할 수 있다”고 제안했다.
중국인민대학 산업학원 황궈슝 교수는 “지역 상권의 기획은 반드시 적합함, 편리함과 친화력이 있어야 한다. 하지만 여전히 적합하지 않은 시장화의 기획 기준을 추구하고 있다. 때문에 지역 상권을 경영하는 상가들에게는 특혜 정책이 필요하다. 즉 투자금에 대한 지원, 토지세 감면, 세금 감면 등과 같은 것”이라고 말했다.
라이양은 “지역 상권이 처한 이러한 소비 상황은 낮은 가격, 낮은 금리와 경쟁에 취약함으로 정부의 보조가 필요하다”고 했다.
수저우린리센터에서는 “주택 거주지와 지역 상권이 공존하는 공사를 진행함과 동시에 지역 상권에 대한 건설적인 경험도 쌓았다”면서 “지역 상권은 주민들에게 꼭 필요한 부분으로 그 발전은 이제 겨우 시작에 불과하며 수많은 현실 속의 모순은 관련 정책과 업계의 규범화가 해결해야 할 과제”라고 지적했다.
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