세계 최대 진웬 쇼핑몰에 무슨 일이?
2010-07-16
일촉즉발! 패션산업 글로벌 大격돌 ⑤
2004년 10월 세계 최대 규모로 평가되는 쇼핑몰이 베이징에서 개장했다.
이 쇼핑몰에는 베이징의 유명한 상가, 슈퍼마켓, 건축자재, 자동차 관련 판매상, 영화관 등을 입주시켜 오락, 소비가 일체화된 공간을 이루어 모든 계층 소비자들의 욕구를 만족시키겠다는 계획 하에 탄생했다. 총면적 68만m²의 거대한 진웬(金源) 쇼핑몰은 38억 위안이 투자됐고, 입주한 테넌트들의 인테리어 비용까지 포함하면 초기 투자액은 50억 위안 이상이었다. 1만 대를 수용하는 주차장과 건물 전체에 30대가 넘는 엘리베이터와 에스컬레이터 설치로 편리한 쇼핑이 가능한 인프라를 제공하는데다가 쇼핑, 레저, 엔터테인먼트가 일체화된 쇼핑몰 방식은 오픈 당시엔 베이징과 그 인근의 소비자들에게 커다란 이슈가 됐었다.
이 때까지 보다 작은 규모의 백화점이나 쇼핑센터에 익숙하던 베이징 시민들은 길이 600m, 너비 120m, 7층 규모의 방대한 규모의 쇼핑몰의 출현에 대해 약간의 흥분과 우려의 목소리를 내기도 했다. 이러한 반응이 당연한 것도 2008년 오픈한 일본 최대의 쇼핑몰이라는 코시가야의 이온 레이크타운도 영업 면적이 22만m²에 채 못 미칠 정도니 아무리 중국이라지만 레이크타운 3배가 넘는 영업 면적을 지닌 쇼핑몰의 탄생은 쇼크라 할만 했을 것이다.
2004년 당시 쇼핑몰은 구미 선진국이나 홍콩, 싱가포르 등 동남아 지역에서는 이미 일반적인 상업형태로 성장했지만, 아직까지 변두리인 베이징 쓰환로(四環路)변의 진웬 쇼핑몰의 초기 실적은 그리 좋지 못했다. 이 쇼핑몰에 대한 업계와 소비자들의 공통적인 의견은 “너무 이르지 않는가?” 라는 것이었다.
유통 선진국의 연구에 따르면, 쇼핑몰의 출현은 국민 1인당 GDP와 밀접한 관련이 있으며 일반적으로 1인당 GDP가 1.2만 달러에 도달했을 때 다원화된 쇼핑몰, 특히 대형 쇼핑몰이 성장하는 적절한 시기라고 한다. 이러한 자료에 비추어 볼 때, 당시 시민 1인당 GDP 3000 달러 수준이던 베이징에 대형 쇼핑몰 출현은 이르다는 판단이었다.
그러나 당시 진웬(金源) 측은 각국의 유통형식과 발전추세는 각각의 방식이 있고 일인당 GDP와 쇼핑몰의 발전 단계도 관련성은 있지만 절대적인 것은 아니라고 했다. 개발도상국이지만 중국은 매우 특수한 조건이며, 특히 베이징은 고소득자 비중이 절대 많고 상당수 소비자는 이미 세계적인 소비수준에 도달했으므로 잠재된 성장성은 매우 거대한 것으로 분석하고 강행했다.
진웬 쇼핑몰의 시행사인 진웬 그룹 산하의 베이징 世紀城 公社는 베이징이라는 도시의 위치와 기능을 고려할 때 진웬 쇼핑몰과 같은 대형 현대상업시설의 당위성을 우선시 했다. 비록 베이징에 왕푸징(王府井), 통런탕(同仁堂)이나 취엔쥐더(全聚德)와 같은 세계적으로 잘 알려진 문화 코드가 있긴 하지만, 이들은 전통적인 문화를 대표하는 것이고 현대화된 도시를 만들기 위해서는 전통과 현대가 공존하는 것이 필요하다고 생각하며 이를 위해 새로운 개념의 쇼핑몰 필요성을 실현에 옮겼다.
유통학적인 관점에서 본다면 미국의 경우, 이러한 대형 쇼핑몰은 인구 약 200만명 당 1개가 필요하다고 보고 있다. 베이징은 시 구역 안에만 1000만이 넘는 인구가 있으므로 4개 이상의 대형 쇼핑몰이 필요한 것으로 계산될 수 있다.
하루 8만명 입점하는 베이징 대표 쇼핑몰
쇼핑몰이 이익을 창출하는 방식은 크게 두 종류가 있다. 하나는 쇼핑몰 자체적으로 직접 판매를 통한 수익이고 다른 하나는 간접적인 수익으로 쇼핑몰 자체는 이익이 발생하지 않아도 부동산 개발로 이익을 획득하는 방법이다. 진웬 쇼핑몰처럼 38억 위안의 투자, 50억 위안 이상의 투자를 한 거대한 쇼핑몰은 당연히 판매 매출의 수익보다는 몇 년 후에 투자를 회수할 수 있는지가 관건이 된다.
초기 중국의 유통 전문가들이 분석한 진웬 쇼핑몰의 투자회수 1일 평균 판매액은 약 5000만 위안이어야 된다고 보았다. 당시 베이징의 연간 소매 매출액은 2000억 위안 정도로 나타났는데 진웬 쇼핑몰이 유지되기 위해선 전체 베이징 소매 매출액의 8%를 획득해야 가능한 수치이다.
진웬 쇼핑몰 측은 초기에 10~15년 이내에 투자를 회수할 수 있을 것으로 보고 있었다. 몰(Mall)의 초기 설립 시기, 부지 선정, 주력 점포에 대한 확신 외에도 진웬 측은 자신들의 투자 구조에 대해 자신하고 있었다. 38억 위안의 투자액 중 80%를 자기 자본으로 감당했고 은행 대출은 일부분 만을 차지하고 있기 때문에 은행 대출금 상환이나 기타 재무부담이 중국 내 다른 유통보다는 현저히 낮다는 점이 진웬 쇼핑몰 관계자들의 자신감의 배경이었다. 진웬 몰은 지하 2층, 지상 5층 구조에 영업면적 39만m², 1개층 면적 약 5.5만m², 주차 수용시설 옥내 9800대의 하드웨어를 갖추고 있다. 전체 쇼핑몰은 2개의 대형 백화점과 1개의 대형 가구 마트가 중심 테넌트를 이루고 있으며, 백화점 가운데 하나는 중국과 한국 그리고 독일 자본이 결합된 옌사유이상청(燕莎友誼商城)이고, 또 하나는 중국과 타이완·홍콩 자본이 결합한 꾸이요우따샤(貴友大廈)이다.
가구 마트는 중국 대형 가구상인 EASY HOME(居然之家)이 들어서 있다. 또 68만m² 가운데 18만 m²를 임대해 Mall in Mall 방식으로 운영하고 있는데, 여기에는 400여 개의 전문 매장과 패스트푸드점, 스포츠 센터, 영화관 등 종합 서비스 시설 등이 소비자를 불러들이고 있다.
옌사 쇼핑몰의 장점은 다른 쇼핑몰보다 층고가 높고 메인 통로 폭이 17m에 달할 정도로 쾌적한 환경을 제공하고 있다는 점이다. 유통 전문가들의 평가에서 옌사 쇼핑몰은 평균 4.28로 중간 이상을 받았지만 입지와 유치 브랜드, 접객 서비스 등에서 상대적으로 낮은 점수를 받아 개선의 여지가 있는 것으로 나타났다.
현재 하루 평균 내장객수는 8만명 정도로 베이징에서는 왕푸징 둥팡신티엔지에 이어 두 번째 입점객을 보여 주고 있지만 비교적 외곽에 위치한 점을 감안한다면 이 숫자 자체도 놀라운 것으로 보여진다.
옌사 쇼핑몰의 두 번째 총경리로 취임한 푸 야우 홍은 초기 몰이 생존하기 위해서 600여 테넌트들의 임대료를 조정하면서 동반 성장하기를 택했다. 이후 3개월 단위 평가로 수수료 및 매장 재배치를 통해 지속적인 운영관리에 나선 결과가 최근의 상승세로 이어졌다고 판단하고 있다.
2004년에 만든 비교적 신축 몰이기 때문에 전체적인 리뉴얼은 없었지만 매년 시즌마다 부분적 개선 작업을 진행 중이며, 브랜드들의 입점 조건은 입점비 관행은 없고 보증금은 3개월 분의 임대료와 관리보증금으로 1개월 분을 받는다.
2009년 12월 현재 임대료 수준은 RMB 660/m²/month 로 베이징 평균 이상이라고 볼 수 있다. 단 최저 매상 조건은 없고 비교적 단시간인 3개월 평가에 의해 입, 퇴점이 결정되므로 중국 시장에 대한 자신감이 있을 때 도전할 만한 쇼핑센터로 보면 될 것 이다. <다음 호에 계속 - 김묘환 CMG 대표>
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