“임대자들은 장사꾼들이다”
2006-02-27 박찬승 기자 pcs@fi.co.kr
최근 2년 간 붐을 이루던 아웃렛 개발이 주춤하고 있다. 이에 대해서는 ‘분양 저조’ 등 여러 요인이 있지만 가장 큰 이유는 임대자를 구하기 어렵다는 것이다.
지방에 개발중인 한 아웃렛 개발업자는, “분양이 저조하면 우선 임대로 운영하다가 활성화되면 분양으로 돌릴 수 있다. 더 심각한 문제는 임대자가 없다는 사실이다. 당장 상가를 움직일 수 없기 때문에 분양 저조보다 더 큰 문제”라고 말한다.
또 다른 개발업자도, “책임 시공의 경우 개발업자에 문제가 생겨도 시공사가 리스크를 부담하기 때문에 분양자 입장에선 손해가 크지 않다”며 “정작 문제는 분양자의 경우 임대를 줘서 임대수익을 보고자 함인데, 임대자가 없다는 것은 이러한 임대로 인한 기대수익을 얻을 수 없다는 것이기에 문제가 되는 것”이라고 말했다.
이처럼 아웃렛 개발이 임대자로부터 외면을 받는 이유는 뭘까?
전문가들은 상권으로서 가치 어필 부족을 지적하고 있다.
한 전문가는, “아파트 개발은 붐을 조성해 투자자를 모으는 것이 개발의 성패를 좌우한다. 따라서 붐만 조성되면 성공 개발로 이어질 확률이 높은 데 반해, 상가 개발은 입지와 MD, 상권으로서 가치 등 여러 요소가 복합적으로 작용한다”며, “최근 아웃렛 개발이 이러한 상가 개발 본연의 성격보다 아파트 개발과 같은 붐에 편승하려는 경향이 크다. 따라서 부동산 투자 위축으로 거품이 꺼지면서 문제점이 노출된 것”이라고 덧붙였다.
공급 과잉도 문제점으로 지적된다.
아웃렛 개발전문업체 관계자는, “수요에 비해 많은 공급이 문제다. 이러다 보니 실패하는 아웃렛 개발 사례가 늘어날 수밖에 없고, 부정적인 ‘안티 여론’이 형성돼 임대자로부터 외면을 자초한 것”이라고 말했다.
투기성 투자를 주된 이유로 지적하는 시각도 있다.
수도권에 아웃렛을 개발하고 있는 한 개발업자는, “최근 2∼3년 간 아웃렛 개발에 투자한 사람들 중 수익을 얻은 사람은 크게 두 부류”라며 “한 부류는 아웃렛 개발 초기 자연적인 지사 상승으로 인해 투자수익을 본 경우이고, 다른 한 부류는 소위 머니게임을 하던 투기성 투자 세력”이라고 말했다.
일반적으로 투기성 투자 세력은 초기에 상가나 타운에 투자해 일정기간(대개는 4∼6개월) 직접 장사를 하면서 매출관리를 통해 시장성이 있다는 것을 보인 후, 다른 분양자에게 되파는 방식을 쓰는 세력이다. 이들은 대개 여러 명이 조직적으로 움직이며 최근 2∼3년 간 여러 아웃렛 개발에 함께 투자해 왔다. 하지만 최근 경기 침체가 지속되면서 이들의 매출관리가 쉽지 않고, 아웃렛 개발 거품에 대한 여론이 형성되자 몸을 사리기 시작한 것.
리테일 개발은 변화된 소비자 구매행태에 맞는 대안유통이란 측면에서 긍정적인 면이 있는 것은 사실이다. 하지만 최근 2∼3년 간 아웃렛 개발은 이러한 대안 유통의 성격보다는 투기성 개발로 지우친 감이 많다. 아웃렛 개발을 잘 모른던 초기에는 투기성 접근이 임대자들에게 먹혔는지 몰라도 지금은 천만의 말씀이다. 임대자들은 상인들이다. 이들이 원하는 것은 개발자나 분양자가 얘기하는 개발이익이 아니라, 들어가면 ‘얼마나 장사가 잘 될까’하는 것이다. 개발자는 임대나 분양 조건을 통한 혜택을 주려는 미봉책보다는 더 근본적인 문제인, 상권으로서 가치를 어떻게 줄 것인가에 대한 진지한 고민이 있어야 할 것이다.
지방에 개발중인 한 아웃렛 개발업자는, “분양이 저조하면 우선 임대로 운영하다가 활성화되면 분양으로 돌릴 수 있다. 더 심각한 문제는 임대자가 없다는 사실이다. 당장 상가를 움직일 수 없기 때문에 분양 저조보다 더 큰 문제”라고 말한다.
또 다른 개발업자도, “책임 시공의 경우 개발업자에 문제가 생겨도 시공사가 리스크를 부담하기 때문에 분양자 입장에선 손해가 크지 않다”며 “정작 문제는 분양자의 경우 임대를 줘서 임대수익을 보고자 함인데, 임대자가 없다는 것은 이러한 임대로 인한 기대수익을 얻을 수 없다는 것이기에 문제가 되는 것”이라고 말했다.
이처럼 아웃렛 개발이 임대자로부터 외면을 받는 이유는 뭘까?
전문가들은 상권으로서 가치 어필 부족을 지적하고 있다.
한 전문가는, “아파트 개발은 붐을 조성해 투자자를 모으는 것이 개발의 성패를 좌우한다. 따라서 붐만 조성되면 성공 개발로 이어질 확률이 높은 데 반해, 상가 개발은 입지와 MD, 상권으로서 가치 등 여러 요소가 복합적으로 작용한다”며, “최근 아웃렛 개발이 이러한 상가 개발 본연의 성격보다 아파트 개발과 같은 붐에 편승하려는 경향이 크다. 따라서 부동산 투자 위축으로 거품이 꺼지면서 문제점이 노출된 것”이라고 덧붙였다.
공급 과잉도 문제점으로 지적된다.
아웃렛 개발전문업체 관계자는, “수요에 비해 많은 공급이 문제다. 이러다 보니 실패하는 아웃렛 개발 사례가 늘어날 수밖에 없고, 부정적인 ‘안티 여론’이 형성돼 임대자로부터 외면을 자초한 것”이라고 말했다.
투기성 투자를 주된 이유로 지적하는 시각도 있다.
수도권에 아웃렛을 개발하고 있는 한 개발업자는, “최근 2∼3년 간 아웃렛 개발에 투자한 사람들 중 수익을 얻은 사람은 크게 두 부류”라며 “한 부류는 아웃렛 개발 초기 자연적인 지사 상승으로 인해 투자수익을 본 경우이고, 다른 한 부류는 소위 머니게임을 하던 투기성 투자 세력”이라고 말했다.
일반적으로 투기성 투자 세력은 초기에 상가나 타운에 투자해 일정기간(대개는 4∼6개월) 직접 장사를 하면서 매출관리를 통해 시장성이 있다는 것을 보인 후, 다른 분양자에게 되파는 방식을 쓰는 세력이다. 이들은 대개 여러 명이 조직적으로 움직이며 최근 2∼3년 간 여러 아웃렛 개발에 함께 투자해 왔다. 하지만 최근 경기 침체가 지속되면서 이들의 매출관리가 쉽지 않고, 아웃렛 개발 거품에 대한 여론이 형성되자 몸을 사리기 시작한 것.
리테일 개발은 변화된 소비자 구매행태에 맞는 대안유통이란 측면에서 긍정적인 면이 있는 것은 사실이다. 하지만 최근 2∼3년 간 아웃렛 개발은 이러한 대안 유통의 성격보다는 투기성 개발로 지우친 감이 많다. 아웃렛 개발을 잘 모른던 초기에는 투기성 접근이 임대자들에게 먹혔는지 몰라도 지금은 천만의 말씀이다. 임대자들은 상인들이다. 이들이 원하는 것은 개발자나 분양자가 얘기하는 개발이익이 아니라, 들어가면 ‘얼마나 장사가 잘 될까’하는 것이다. 개발자는 임대나 분양 조건을 통한 혜택을 주려는 미봉책보다는 더 근본적인 문제인, 상권으로서 가치를 어떻게 줄 것인가에 대한 진지한 고민이 있어야 할 것이다.
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